전세를 월세로 돌릴 때 적정 월세는 얼마일까

2026년 8월 5일

계약 만기가 다가오면 집주인이 “보증금 좀 낮추고 월세로 돌리자”고 제안하는 경우가 있습니다. 이때 월세 얼마가 적정한지 감이 안 잡히면 그냥 부르는 대로 받아들이게 되죠. 계산 공식은 간단하고, 법으로 정한 상한선도 있습니다. 3억 전세를 보증금 1억으로 낮추는 상황을 예로 보겠습니다.

10초 요약, 계산 공식

• 월세 = (기존 보증금 - 새 보증금) × 전환율 ÷ 12

3억 전세를 보증금 1억으로 낮추면 차액이 2억 원입니다. 여기에 전환율을 곱하고 12로 나누면 월세가 나와요.

전환율 1%p 차이가 월 16만 원, 2년 계약이면 400만 원을 만듭니다. 보증금과 월세 조건을 바꿔가며 비교하려면 전월세 전환 계산기에 숫자만 넣으면 됩니다.

법정 상한은 4.75%입니다

주택임대차보호법은 전세를 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 비율에 상한을 두고 있습니다. 두 값 중 낮은 쪽이 상한이에요.

• 한국은행 기준금리 + 2%p
• 연 10%

2026년 7월 한국은행이 기준금리를 2.50%에서 **2.75%**로 올렸으니, 현재 상한은 **4.75%**입니다. 기준금리가 움직이면 이 상한도 함께 바뀌니 계약 시점의 기준금리를 확인하셔야 해요.

여기서 중요한 단서가 하나 있습니다. 이 상한은 계약 기간 중에 기존 전세를 월세로 전환할 때 적용됩니다. 계약이 끝나고 새로 계약을 맺거나 다른 집을 구하는 경우에는 강제력이 약해서, 시장에서는 5~6%대 전환율이 흔하게 쓰입니다. 그래서 실무에서는 이 4.75%를 절대 기준이라기보다 협상에서 근거로 꺼낼 수 있는 숫자로 보는 게 현실적입니다.

집주인이 부른 월세, 전환율로 되돌려 보기

거꾸로 계산하면 제안받은 조건이 어느 정도인지 바로 보입니다.

• 전환율 = 월세 × 12 ÷ (기존 보증금 - 새 보증금) × 100

보증금 1억에 월세 100만 원을 제안받았다면 100만 × 12 ÷ 2억 = **6%**입니다. 법정 상한보다 1.25%p 높은 조건이라는 게 숫자로 드러나죠. 이 상태에서 “법정 전환율이 4.75%인데 6%로 계산하셨네요”라고 말할 수 있는 것과 그냥 비싸다고 느끼는 것은 협상에서 무게가 다릅니다.

주변 시세를 확인하고 싶다면 한국부동산원과 국토교통부가 지역별 실제 전월세 전환율 통계를 공개하고 있으니 참고해 보세요. 지역과 주택 유형에 따라 편차가 꽤 큽니다.

전세대출 이자와 비교해야 답이 나옵니다

전환율이 높다고 무조건 손해는 아닙니다. 판단 기준은 그 보증금을 마련하는 비용이에요.

2억 원을 전세자금대출로 조달한다고 해 보겠습니다.

전환율이 대출 금리보다 높으면 대출을 받아 전세로 가는 쪽이 싸고, 낮으면 월세가 낫습니다. 지금처럼 전환율 4.75%에 전세대출 금리 4%라면 전세가 유리한 구간이에요. 다만 대출 한도가 나오지 않거나 DSR에 걸리는 상황이라면 선택지가 아닐 수 있습니다. 대출을 받았을 때 매달 나가는 금액은 대출 이자 계산기로 확인해 보세요.

여기에 하나 더 얹을 게 있습니다. 보증금이 클수록 전세보증금을 떼일 위험도 커집니다. 전세사기 이슈를 겪으며 보증금을 낮추고 월세를 택하는 흐름이 늘어난 이유이기도 해요. 순수하게 금액만 비교하기보다 보증보험 가입 가능 여부와 집주인의 담보 상태를 함께 놓고 보시는 게 좋습니다.

중개보수도 함께 달라집니다

전세에서 월세로 바꾸면 중개보수 계산 기준도 달라집니다. 임대차 중개보수는 보증금이 아니라 환산보증금을 기준으로 하거든요.

• 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
• 이 값이 5천만 원 미만이면 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 계산

앞선 조건으로 비교해 보겠습니다.

36만 원 정도 줄어듭니다. 큰 금액은 아니지만 이사 비용을 계산할 때 놓치기 쉬운 항목이에요. 거래 조건별 상한액은 부동산 중개보수 계산기에서 확인할 수 있습니다. 표에 나온 요율은 상한이라 협의로 낮출 수 있고, 여기에 부가세가 별도로 붙는 경우도 있습니다.

자주 묻는 질문

집주인이 전환을 요구하면 따라야 하나요

계약 기간 중이라면 임차인의 동의 없이 일방적으로 바꿀 수 없습니다. 계약 조건은 양쪽 합의로 정하는 것이라 거절할 수 있어요. 계약갱신요구권을 쓰는 경우에도 마찬가지로, 기존 조건대로 갱신을 요구할 수 있고 보증금과 차임의 증액은 5% 이내로 제한됩니다. 월세 전환에 응할 의무는 없다는 점을 먼저 알아 두시면 협상에 여유가 생깁니다.

반대로 월세를 전세로 돌릴 때도 같은 공식인가요

같은 공식을 거꾸로 쓰면 됩니다. 월세 × 12 ÷ 전환율을 하면 보증금으로 환산한 금액이 나와요. 월세 80만 원을 4.75%로 환산하면 약 2억 원입니다. 다만 이 방향에는 법정 상한이 따로 적용되지 않아서, 집주인이 요구하는 보증금이 과한지는 주변 시세로 판단해야 합니다.

월세로 바꾸면 세금 혜택이 달라지나요

성격이 다른 두 제도가 각각 적용됩니다. 월세는 월세액 세액공제로, 무주택 세대주이면서 총급여 8천만 원 이하인 경우 연 1,000만 원 한도로 15%(총급여 5,500만 원 이하는 17%)를 세액에서 빼줍니다. 전세는 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제로, 전세대출 원리금 상환액의 40%를 연 400만 원 한도로 공제받아요. 세액공제와 소득공제는 계산 위치가 달라 체감 효과가 다르니, 본인 소득 구간에서 어느 쪽이 큰지 따져 보시면 좋습니다. 요건과 한도는 바뀔 수 있으니 국세청 안내를 함께 확인하세요.

확정일자와 전입신고는 다시 해야 하나요

보증금 액수가 바뀌면 새 계약서로 확정일자를 다시 받아야 합니다. 기존 확정일자는 기존 금액에 대한 순위만 지켜 주기 때문이에요. 전입신고는 주소가 그대로면 다시 할 필요가 없지만, 확정일자는 별개이니 계약서를 새로 쓰는 즉시 처리하세요. 이 순서를 놓치면 증액분이나 변경된 조건이 우선변제 보호를 못 받을 수 있습니다.